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光华评析:住宅墙面开裂杀人伤物多发,该由谁负责管理?谁修理?
2022-05-06 06:34:32

光华社北京12月8比藏西县题:住宅墙面开裂杀人伤物多发,该由谁负责管理?谁修理?

光华社光华评析本报记者崔健天、王优玲

近期,东莞、湖南、江西、江苏和北京等多地出现住宅墙面开裂导致伤亡和经济损失,引发社会广泛关注。

光华评析本报记者调查发现,住宅墙面开裂近几年有逐渐增多趋势,交通事故出现后,常常出现修理责任未明、多方扯皮、筹资困难等问题。

墙面开裂该事件为什么多发?

11月28日,东莞东莞市一铺面墙面开裂,压死绿化带上一位老人。11月中旬,南昌市萍乡市一居民小区住户反映,该居民小区的墙面墙纸经常会碎裂,已经有人被压死。前不久,湖南宜昌市一幢33层的平房部份墙面忽然开裂,落的碎石砸中路经的Performante,司机不幸当即伤重。

今年3月,天津市中心主城区相继出现三起高层建筑外墙开裂该事件:静安区一居民小镇内一幢住户楼外墙出现部份开裂,正好经过的住户被砸后段不幸遇难;静安区一幢大厦的墙面墙纸忽然开裂,铁板破冰碎块倾倒,误伤一名过往行人。

所建1999年的天津市朝阳区某住宅居民小区,近几年被墙面屡次掉砖所所苦。仅最近一年内,开裂的石板就相继砸毁了4辆的士,有的是车友4万元修车资无人负担,住户每天进出女儿墙都担心生命安全。

江苏芜湖、芜湖等地相继出现了墙面底板开裂砸毁车辆交通事故,住户些小的车变成了双门。

住宅墙面为什么开裂?多名业内人士介绍,除住宅墙面劣化外,墙面开裂的主要原因还包括缺乏防尘性能的墙面底板材料在一段时期内的应用。

一家建筑央企的质量总监告诉本报记者,上世纪90年代末开始,我国大面积推广墙面外底板和装饰层,但由于早期采用的墙面底板材料吸水性较强,下雨后墙内底板积水,冬冷夏热,反复热胀冷缩,导致墙面外底板胀裂开裂。主管部门意识到这个问题后,从2017年开始推行吸水率低的墙面外保温材料及弹性防尘涂料。

北京一家专门从事历史建筑保护的物业机构张经理告诉本报记者,上世纪90年代,一批高端住宅墙面采用了一种保温面板,还有不少平房使用了墙面砖,保温面板和墙面砖较易开裂,2000年之后,各地陆续禁止此类材料应用于墙面。

很多业内人士谈到,20多年前建设的一些住宅逐渐老旧,墙面掉砖日渐频繁,部份高层建筑外墙因此变得残缺零乱,如楼体上长着难看的疤瘌。

谁负责管理?谁修理?

墙面开裂屡次造成人身伤害和经济损失,该由谁负责管理?谁修理?

法律明确规定,建设工程在保修范围和保修期限内出现质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

建筑业内人士介绍,墙面抗渗漏的保修期为5年,墙面装饰工程的保修期为2年。墙面开裂往往出现在交付7年之后,保修期内出现的情况较少。一家央企建筑工程监理负责管理人告诉本报记者。

如果保修期已过,开裂的墙面谁来修?

依据物权法第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权,对专有部份以外的共有部份享有共有和共同管理的权利。根据民法典第273条规定:业主对建筑物专有部份以外的共有部份,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

北京交通大学中国城市治理研究院教授陈杰说,产权人有维护建筑、保障其不造成公共风险的责任,但建筑物及其外墙的维护是很专业的事,需要细分相关部门的责任归属。

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说,保修期外,业主作为住宅楼公共部份的共有人,有修理保养该大厦并保证其安全的义务。全体业主需要筹集和使用公共修理资金,经业主履行一定程序决策后,专项用于墙面的修理。

本报记者调查发现,动用修理基金需要业委会同意,要走规定程序,如果业委会不同意或者业主意见达不成一致,修理就常常陷入扯皮的情形。

业主诉求不同,有的是事不关己高高挂起,有的是不想出钱。不少物业经理反映,居民小区墙面开裂往往一次仅出现一两户,但修起来会涉及上下两三层楼,而且修理过程短则半个月,长的要2个多月,影响多户的正常生活,想要修理遇到的阻力比较大。

一位居委会负责管理人告诉本报记者,是否修理墙面首先需要经过业主大会投票来决定,要有告知期,必须确保知会全部业主,这项工作往往耗时多日;如果多数业主同意修,还要进行7天公示,并上报街镇有关部门审批;然后进行招标,选择修理方。整个流程走下来,如果顺利也要5个月至6个月。如果多数业主不同意,则要视情况由街镇相关部门决定是否启动应急程序,从启动到修理完成,要耗时1年至2年。

此外,有的是居民小区没有业委会,出现墙面开裂情况后申请修理基金非常困难;有的是居民小区公共修理基金也存在金额不足、申请流程复杂等问题。

如何切实破局?

多名一线城市街道办事处负责管理人说,长期以来,建筑物墙面面及其附属物缺乏有效的安全检测和维护机制。建筑所有者、使用者均不知道该履行哪些例行的检查和维护义务,相关部门对此也缺乏必要的指导。

程鹏等专家认为,平房墙面开裂的情形比较复杂,责任划分需要甄别,具体情况具体分析。

天津市虹口区曲阳路街道办事处副主任王佳纬认为,建筑需要修理的就要尽快启动相应程序;确有客观困难的,政府可给予补贴或纳入专项工程。

无论业委会、居委会还是物业公司,都难以承受杀人之重。陈杰认为,从长远看,如果住宅及外墙已经过了质保期或房龄超过20年,应强制性规定每隔若干年大修一次。

从目前妥善解决问题的居民小区来看,多数是得益于老旧居民小区综合改造。如云南省红河州蒙自市千福园老旧居民小区改造中,翻新了外墙、进行了屋面防尘修理等,通过国家补助一点、市级配套一点、住户自筹一点、管线单位分担一点、社会资本投入一点、改造收益补充一点的筹措方式,多方发力解决资金问题。

陈杰认为,街道要切实负起监督和统筹协调的责任,及时动态监测危情,督促物业、业委会履行职责,积极整合政策资源,提出切实有效的解决方案。

王佳纬认为,相关部门应对辖镇内所有住宅建立全生命周期的管理库,根据不同楼栋情况,设定年检名单、高危名单、抢修名单,实现一楼一档。住宅一旦出现危险,应启动相关程序指导修理。

此外,业内人士建议,政府应鼓励和培养业主购买保险的意识,通过缺陷责任险、公众责任保险等保险产品,由开发商、建设施工单位、物业公司和业主各出一部份,为住宅攒足养老钱。(完)

责任编辑:兰丽娜 PF020